На основании информационного
письма ВАС № 66 от 11.01.2002г. “Обзор практики
разрешения споров, связанных с арендой”
необходимо сделать следующие выводы:
1) Договор между собственником
здания и другим лицом, на основании которого
последнее использует отдельный конструктивный
элемент этого здания для рекламных целей, не
является договором аренды.
2) К договору аренды имущества,
предусматривающему переход в последующем права
собственности на это имущество к арендатору,
применяются только те правила о договоре купли -
продажи, которые регламентируют форму данного
договора (пункт 3 статьи 609 и статья 624 ГК РФ).
3) Срок действия договора аренды
здания (сооружения), определенный с 1-го числа
какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го)
числа предыдущего месяца следующего года, в
целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса
признан равным году.
4) Если в договоре аренды указано,
что он действует до начала реконструкции
сданного внаем объекта недвижимости, такой
договор считается заключенным на неопределенный
срок и его прекращение осуществляется по
правилам абзаца второго пункта 2 статьи 610 ГК РФ.
5) Договор аренды, заключенный
(возобновленный) на неопределенный срок, может
быть расторгнут по основаниям, предусмотренным
статьей 619 ГК РФ.
6) Соглашение сторон о том, что
условия договора аренды применяются к их
фактически сложившимся до его заключения
отношениям, не означает, что непосредственная
обязанность сторон по исполнению условий
договора аренды возникла ранее заключения
договора.
7) В иске о выселении арендатора в
связи с прекращением договора аренды в
соответствии с пунктом 2 статьи 610 ГК РФ не может
быть отказано на том основании, что арендодатель
не направил арендатору вторично предупреждение
о прекращении договора после того, как
первоначальный иск арендодателя был оставлен
без рассмотрения в связи с преждевременным
обращением последнего в суд.
8) Если арендодатель передал
арендатору имущество без документов, отсутствие
которых исключает эксплуатацию объекта аренды,
арендная плата не подлежит взысканию.
9) Арендатор, которому не было
передано сданное внаем имущество, не может
истребовать его у третьего лица, в пользовании
которого оно фактически находится.
10) Арендодатель, который не исполнил
обязательство по передаче сданных в аренду
нежилых помещений в момент заключения договора
или иной установленный договором срок, вправе
требовать с арендатора внесения арендной платы
только после фактической передачи последнему
нежилых помещений.
11) При применении пункта 3 статьи 614
ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в
течение года должно оставаться неизменным
условие договора, предусматривающее твердый
размер арендной платы либо порядок (механизм) ее
исчисления.
12) Возложение на арендатора
расходов по оплате коммунальных услуг не может
рассматриваться как форма арендной платы.
13) Досрочное освобождение
арендуемого помещения (до прекращения в
установленном порядке действия договора аренды)
не является основанием прекращения
обязательства арендатора по внесению арендной
платы.
14) Арендодатель вправе удерживать
принадлежащее арендатору оборудование,
оставшееся в арендовавшемся помещении после
прекращения договора аренды, в обеспечение
обязательства арендатора по внесению арендной
платы за данное помещение.
15) Если арендодатель дал согласие на
субаренду и при этом не оговорил ее предельного
срока, арендатор вправе возобновлять договор
субаренды в пределах срока аренды без получения
дополнительного разрешения арендодателя.
16) Передача арендатором права
аренды другому лицу может осуществляться лишь
способами, предусмотренными пунктом 2 статьи 615
ГК РФ, то есть в порядке перенайма, внесения в
качестве вклада в уставный капитал
хозяйственного общества или товарищества,
внесения в качестве паевого взноса в
производственный кооператив.
17) При перенайме договор субаренды
сохраняет свою силу.
18) Условие договора аренды, которым
арендатору предоставлено право осуществления
перенайма, не противоречит пункту 2 статьи 615 ГК
РФ.
19) Требования гражданского
законодательства о регистрации договора аренды
распространяются также на договор субаренды.
20) Положения пункта 2 статья 621 ГК РФ,
касающиеся возобновления договора аренды на
неопределенный срок, применяются к договору
субаренды с учетом правил абзаца второго пункта 2
статьи 615 Кодекса, по смыслу которых срок
договора субаренды в любом случае ограничен
сроком аренды.
21) Указание в акте приема - передачи
арендованного помещения на аварийное состояние
системы центрального отопления само по себе не
означает возложение на арендатора бремени
несения расходов по устранению последствий
аварии и капитальному ремонту, вызванному
неотложной необходимостью.
22) Заключенное арендодателем и
арендатором соглашение, устанавливающее порядок
участия арендатора в расходах на потребленную
электроэнергию, не может быть квалифицировано
как договор энергоснабжения.
23) При перемене собственника
арендованного имущества независимо от того,
ставился ли вопрос о переоформлении договора
аренды, прежний собственник утрачивает, а новый
приобретает право на получение доходов от сдачи
имущества в аренду.
24) Переход права собственности на
сданное в аренду имущество к другому лицу сам по
себе не является основанием для внесения в
судебном порядке изменений в условия договора
аренды, заключенного прежним собственником с
арендатором (за исключением изменения в договоре
сведений об арендодателе).
25) Основания досрочного расторжения
договора аренды по требованию арендодателя,
установленные в договоре в соответствии с частью
второй статьи 619 ГК РФ, могут и не быть связаны с
какими-либо нарушениями со стороны арендатора.
26) В договоре аренды может быть
предусмотрена возможность досрочного
расторжения договора по требованию арендодателя
в случае однократного невнесения арендатором
арендной платы в установленный договором срок.
27) В договоре аренды могут быть
предусмотрены основания отказа арендодателя от
исполнения договора и его расторжения во
внесудебном порядке, в том числе связанные с
нарушением арендатором того или иного условия
договора (пункт 3 статьи 450 ГК РФ).
28) Договор аренды может быть
расторгнут в связи с внесением арендной платы не
в полном объеме, если данное нарушение суд
признает существенным.
29) Если основанием расторжения
договора аренды является неисполнение
арендатором возложенных на него обязанностей,
арендодатель до обращения в суд с иском о
досрочном расторжении договора обязан направить
арендатору письменное предупреждение о
необходимости исполнения им обязательства в
разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а
также предложение расторгнуть договор (пункт 2
статьи 452 Кодекса).
30) Необходимым условием
удовлетворения иска арендодателя о досрочном
расторжении договора аренды на основании статьи
619 ГК РФ является установление в ходе судебного
разбирательства факта получения арендатором
письменного предупреждения арендодателя о
необходимости исполнения договорного
обязательства.
31) Договор аренды, заключенный в
соответствии с пунктом 1 статьи 621 ГК РФ на новый
срок, является новым договором аренды.
32) При заключении в соответствии с
пунктом 1 статьи 621 ГК РФ договора аренды на новый
срок стороны не связаны условиями ранее
действовавшего договора.
33) Уведомление арендатора до
истечения срока действия договора аренды о его
прекращении и об отказе арендодателя от
возобновления арендных отношений само по себе не
лишает арендатора возможности воспользоваться
преимущественным правом на заключение договора
аренды на новый срок.
34) Преимущественное право на
заключение договора аренды на новый срок
принадлежит только арендатору по договору.
35) Преимущественное право
арендатора на заключение договора аренды на
новый срок может быть реализовано им только в
случае передачи арендодателем спорного
имущества третьему лицу в аренду.
36) В случае, когда в договоре аренды
не определено место исполнения обязательства по
передаче движимого имущества арендатором
арендодателю после прекращения договора аренды,
имущество подлежит передаче в том месте, где оно
было получено арендатором.
37) Арендодатель не вправе требовать
с арендатора арендной платы за период просрочки
возврата имущества в связи с прекращением
договора в случае, если арендодатель сам
уклонялся от приемки арендованного имущества.
38) Взыскание арендной платы за
фактическое использование арендуемого
имущества после истечения срока действия
договора производится в размере, определенном
этим договором.
