В настоящем разделе данной статьи рассмотрим с краткой характеристикой следующие элементы договора аренды:

1. Определенные требования предъявляет Гражданский кодекс (далее по тексту – ГК РФ) к форме договора аренды: если договор аренды заключается на срок более года или если одной из сторон в договоре является юридическое лицо, то он должен быть в письменной форме. Если иное не установлено законом, договор аренды подлежит государственной регистрации. Если в договоре аренды указано о переходе в последующем права собственности на арендуемое имущество от арендодателя к арендатору, то он должен быть заключен в форме, соответствующей форме договоров купли-продажи такого имущества.
2. Некоторые правила установлены в отношении срока договора аренды:

а) Договор аренды может быть как срочным, так и бессрочным. При бессрочном договоре аренды каждая из сторон может в любое время отказаться от договора, предупредив о принятии такого решения другую сторону (контрагента) за один месяц, а в случае аренды недвижимого имущества – за три месяца, если иной срок предупреждения не установлен законом или договором.

б) Законом могут быть установлены минимальные сроки, на которые могут заключаться отдельные сроки договора аренды (в том числе договоры аренды отдельных видов имущества). При этом, если в договоре аренды срок его действия не определен и ни одна из сторон не отказалась от него до истечения максимального срока, установленного законом, то он прекращается по истечении предельного срока. Если договор аренды заключен на срок, превышающий максимально установленный законом для данного вида договора, он считается заключенным на срок, равный максимальному.

3. В качестве арендодателя в договоре аренды может выступать собственник имущества или лицо, уполномоченное на это законом или собственником.

4. Несколько слов необходимо упомянуть об арендной плате. Следует отметить, что сторонам в договоре аренды ГК РФ предоставляет большие возможности для самостоятельного урегулирования вопросов, касающихся арендной платы. Арендная плата может устанавливаться в виде:

д) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества.

Стороны в договоре аренды могут устанавливать и другие виды арендной платы.

Рассмотрим основные моменты:

1. В качестве арендуемого имущества (объекта аренды) могут выступать земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие непотребляемые вещи, т.е. вещи, не теряющие своих натуральных свойств в процессе их использования.
2. В договоре аренды должны быть установлены данные, позволяющие определить объект аренды. Если такое условие в договоре аренды отсутствует, то оно считается несогласованным сторонами, а договор аренды – незаключенным. Следовательно, это является одним из существенных условий договора аренды.
3. Одной из основных обязанностей арендодателя является предоставление арендатору в аренду имущества, соответствующего условиям договора аренды и его назначению. Если иное не предусмотрено договором аренды, имущество сдается в аренду вместе со всеми его принадлежностями и относящимися к нему документами (техническим паспортом, сертификатом качества и другими).
4. Передача имущества в аренду не прекращает и не изменяет прав третьих лиц на данное имущество. Однако, обязанностью арендодателя при заключении договора аренды является уведомление арендатора о всех правах третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество (сервитут, право залога и т.д.).
5. Некоторые правила устанавливает ГК РФ в отношении порядка пользования арендуемым имуществом:

а) Арендатор пользуется арендуемым имуществом в соответствии с условиями, установленными в договоре аренды, а при отсутствии таких условий – согласно назначению имущества.

б) Если иное не установлено действующим законодательством РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя:

6. Если иное не установлено договором аренды или действующим законодательством РФ, обязанности сторон по содержанию арендуемого имущества распределяются следующим образом: на арендодателе лежит обязанность по проведению капитального ремонта за свой счет, на арендаторе – поддержание арендуемого имущества в надлежащем состоянии, производство текущего ремонта и несение расходов на содержание имущества.

7. Если иное не предусмотрено договором аренды:

а) Произведенные арендатором отделимые улучшения являются его собственностью.

б) Если арендатор произвел с согласия арендодателя и за счет собственных средств улучшения арендуемого имущества, не отделимые без нанесения вреда имуществу, то он имеет право на возмещение стоимости таких улучшений. Кроме того, если иное не предусмотрено законом, стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, произведенного за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

8. Отдельные правила в ГК РФ установлены в отношении выкупа арендуемого имущества. В законе или договоре может быть предусмотрена возможность перехода в собственность арендатора арендуемого имущества по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной в договоре выкупной цены. При отсутствии такого условия в договоре аренды оно может быть оговорено в дополнительном соглашении с установлением возможности произведения зачета ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену. Однако, законом могут быть установлены случаи запрета на выкуп арендованного имущества.
9. При прекращении договора аренды арендуемое имущество подлежит возврату арендатором арендодателю в том состоянии, в котором оно было получено с учетом нормального износа или в обусловленном в договоре состоянии.

Сначала рассмотрим основные положения, характеризующие ответственность арендодателя по договору аренды:

1. При непредоставлении арендатору сданного в аренду имущества в установленный договором аренды срок, а при отсутствии установленного срока – в разумный срок, арендатор вправе потребовать от арендодателя это имущество в порядке, установленном в ст. 398 ГК РФ, а также возмещение причиненных задержкой исполнения убытков или расторжения договора и возмещения причиненных убытков.
2. Арендатор вправе при обнаружении недостатков сданного в аренду имущества, препятствующих пользованию им полностью или частично (даже если арендодатель при заключении договора аренды не знал о существовании таких недостатков) потребовать от арендодателя по своему выбору:

Следует отметить, что в случае извещения о требованиях арендатора или о его намерении устранить недостатки имущества за счет арендодателя арендодатель может без промедления произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии, или безвозмездно устранить недостатки этого имущества. При этом, если удовлетворение требований арендатора или удержание им расходов на устранение недостатков из арендной платы не покрывает причиненных ему убытков, то он вправе потребовать от арендодателя возмещения непокрытой части убытков. Однако, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые при заключении договора аренды им были оговорены или заранее были известны арендатору или должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора аренды или при передаче имущества в аренду.

3. При неисполнении обязанности при заключении договора аренды о уведомлении арендатора о наличии прав третьих лиц на сдаваемое в аренду имущество арендатор может потребовать от арендодателя уменьшения арендной платы или расторжения договора и возмещения убытков.
4. Если арендодатель не выполняет обязанности оп проведению капитального ремонта сданного в аренду имущества, то арендатор вправе по своему выбору:

5. При отказе арендодателя заключить договор аренды на новый срок и заключении в течение года со дня истечения срока действия договора с прежним арендатором нового договора с другим лицом арендатор вправе по своему выбору либо потребовать через суд перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом в заключении договора аренды, либо только возмещения причиненных убытков.

При характеристике ответственности арендатора упомянем только основное положение, согласно которому, если не возвратил арендованное имущество или допустил просрочку в его возврате, то арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за весь период просрочки, а при непокрытии причиненных убытков данной суммой – их возмещения в части непокрытия.

О случаях досрочного расторжения договора аренды по инициативе арендодателя указано в ст. 619 ГК РФ, по инициативе арендатора – ст. 620 ГК РФ.

юрист А.А. Рудаков

В настоящей публикации раскрываются основные общие положения об аренде, характерные для всех видов договоров аренды