Вещные права на землю

Для удобства восприятия данная статья изложена по тематическим разделам.

Право собственности

Если лицо имеет в собственности земельный участок, то оно вправе продавать его, дарить, отдавать в залог, сдавать в аренду и распоряжаться другим образом в той мере, в какой соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается, определяются законом или в установленном им порядке. Пользование отнесенным к таким землям земельным участком может осуществляться в определяемых его назначением пределах.

Территориальные границы земельного участка определяются в установленном земельным законодательством порядке на основе документов, выдаваемых собственнику государственными органами по земельным ресурсам и землеустройству. Право собственности на земельный участок распространяется на находящийся в границах данного участка поверхностный (почвенный) слой и замкнутые водоемы, находящиеся на нем лес и растения, если иное не установлено законом. Если иное не установлено законами о недрах, об использовании воздушного пространства, иными законами и это не нарушает прав других лиц, собственник земельного участка может использовать по своему усмотрению все, что находится над и под поверхностью этого участка.

Граждане вправе свободно, без каких-либо разрешений находиться на незакрытых для общего доступа земельных участках государственной или муниципальной собственности и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты в допускаемых действующим законодательством РФ, а также собственником такого земельного участка пределах. Если земельный участок не огорожен или собственник ясно не обозначил иным образом, что вход на участок не допускается без его разрешения, то любое лицо может пройти через участок при условии, что это не причиняет ущерб или беспокойства собственнику.

Собственник земельного участка может при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о назначении земельного участка возводить на участке здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение или иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, возведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются в ст. 222 ГК РФ.

Собственники могут представлять земельные участки и находящееся на них недвижимое имущество другим лицам в постоянное или срочное пользование, в т.ч. в аренду. Если лицо не является собственником земельного участка, то оно осуществляет принадлежащие ему права владения и пользования участком на условиях и в пределах, установленных законом или договором с собственником. Не являющийся собственником владелец земельного участка не может распоряжаться этим участком, если иное не предусмотрено законом или договором.

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на принадлежащем другому лицу земельном участке, имеет право пользования предоставленной таким лицом под эту недвижимость частью земельного участка. Собственник здания или сооружения имеет право постоянного пользования частью земельного участка (регулируется ст. ст. 268 00 270 ГК РФ), на которой расположено недвижимое имущество, если из закона решение о предоставлении земли, находящейся в государственной или муниципальной собственностью, или договора не вытекает иное. Если право собственности на находящуюся на чужом земельном участке недвижимость переходит к другому лицу, то такое лицо приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. Переход права собственности на земельный участок не является основанием для прекращения или изменения принадлежащего собственнику недвижимости права пользования указанным участком. Собственник находящейся на чужом земельном участке недвижимости имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в т.ч. сносить здания и сооружения постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором. Если право пользования земельным участком, предоставленного собственнику находящегося на этом участке недвижимого имущества, прекращается, то права на недвижимость, оставленную ее собственником на земельном участке, определяются на основании соглашения между собственником участка и собственником соответствующего недвижимого имущества. Если указанное соглашение не достигнуто или отсутствует, то последствия прекращения права пользования земельным участком определяются судом по требованию собственника земельного участка или собственника недвижимого имущества. Собственник земельного участка имеет право требовать по суду, чтобы собственник недвижимости после прекращения права пользования участком освободил его от недвижимости и привел участок в первоначальное состояние. Если снос здания или сооружения, находящегося на земельном участке, запрещен на основании закона или иным правовых актов (жилые дома, памятники истории и культуры и т.п.) или не подлежит осуществлению ввиду явного превышения стоимости здания или сооружения по сравнению со стоимостью отведенной под него земли, то суд с учетом оснований прекращения права пользования земельным участком при предъявлении соответствующих требований сторонами может признать право собственника недвижимости на приобретение в собственность земельного участка, на котором находится эта недвижимость, или право собственника земельного участка на приобретение оставшейся на нем недвижимости, либо установить условия пользования земельным участком собственником недвижимости на новый срок. Правила ст. 272 ГК РФ не применяются при изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд и при прекращении прав на земельный участок из-за его ненадлежащего использования. При переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания (сооружения) переходят права на земельный участок, определяемые соглашением сторон. К приобретателю переходит право собственности на ту часть земельного участка, которая занята зданием (сооружением) и необходима для его пользования.

Обращение взыскания на земельный участок по обязательствам его собственника допускается только на основании решения суда.

Земельный участок может изыматься у собственника для государственных или муниципальных нужд посредством выкупа, который осуществляется Россией, соответствующими субъектами РФ или муниципальным образованием. Решение об изъятии принимается федеральным органом исполнительной власти и органами исполнительной власти субъектов РФ. Уполномоченные принимать такие решения государственные органы, порядок подготовки и принятия таких решений определяются федеральным земельным законодательством. Собственник земельного участка уведомляется об изъятии участка органом, принявшим решение об изъятии, письменно не менее чем за один год до предстоящего изъятия. Выкуп земельного участка до истечения года со дня получения собственником указанного уведомления допускается только с согласия собственника. Решение государственного органа об изъятии подлежит государственной регистрации в органе, осуществляющим регистрацию прав на земельный участок. Собственник земельного участка должен быть извещен о произведенной регистрации с указанием ее даты. Выкуп части земельного участка допускается не иначе как с согласия собственника. Собственник земельного участка с момента государственной регистрации решения об изъятии до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка вправе владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и осуществлять необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его назначением. При этом собственник несет риск отнесения на него при определении выкупной цены земельного участка затрат и убытков, связанных с новым строительством, расширением и реконструкций зданий и сооружений на земельном участке в указанный период. Плата изымаемого земельного участка (выкупная цена), сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником участка, включающим обязанности России, субъекта РФ или муниципального образования уплатить выкупную цену за изымаемый участок. В выкупную цену включается рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка (в т.ч. убытки, которые он понесет из-за досрочного прекращения своих обязательств перед третьими лицами, включая упущенную выгоду). По соглашению с собственником ему может быть предоставлен взамен изымаемого участка другой земельный участок с зачетом его стоимости в выкупную цену.

Если собственник не согласен с решением об изъятии земельного участка или с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, то принявший такой решение государственный орган может предъявить в суд иск о выкупе земельного участка в течение двух лет с момента направления собственнику участка уведомления, указанного в п. 3 ст. 279 ГК РФ.

Земельный участок может изыматься у собственника, когда он предназначен для сельскохозяйственного производства или жилищного или иного строительства и не используется для соответствующей цели в течение трех лет, если законом не установлен более длительный срок. В этот период не включается время для освоения участка и врем, в течение которого участок не мог использоваться по назначению из-за стихийных бедствий или иных обстоятельств, исключающих такое использование. Земельный участок может также изыматься у собственника, если его использование осуществляется с грубым нарушением правил рационального использования земли, установленных земельным законодательством в частности, если участок используется не в соответствии с его целевым назначением или его использование приводит к существенному снижению плодородия сельскохозяйственных земель или значительному ухудшению экологической обстановки.

Если участок, изымаемый для государственных или муниципальных нужд, находится во владении и пользовании на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного пользования, то прекращение этих прав осуществляется применительно к правилам, предусмотренным в ст. ст. 279 282 ГК РФ.

Право пожизненного наследуемого владения

Рассматриваемое право в отношении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, приобретается гражданами по основаниям и в порядке, предусмотренных земельным законодательством. Обладающий таким правом гражданин вправе владеть и пользоваться таким участком (права владения и пользования передаются по наследству). Владелец земельного участка вправе возводить на нем здания, сооружения и создавать другое недвижимое имущество, приобретая на него право собственности. Владелец может передавать участок другим лицам в аренду или безвозмездное срочное пользование. Не допускаются продажа, залог участка и совершение его владельцем других сделок, которые влекут или могут повлечь отчуждение участка.

Право постоянного (бессрочного) пользования

Данное право в отношении находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка предоставляется гражданам и юридическим лицам по решению государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять участки в такое пользование. Такое право может приобрести также собственник здания, сооружения и иного недвижимого имущества в предусмотренных п. 1 ст. 271 ГК РФ случаях. При реорганизации юридического лица данное право переходит в порядке правопреемства. Лицо осуществляет владение и пользование участком в пределах, установленных действующим законодательством РФ и актом о предоставлении участка в пользование. Кроме того, если иное не установлено законом, лицо вправе самостоятельно использовать участок в целях, для которых он предназначен, в т.ч. возводить для этих целей здания, сооружения и другое недвижимое имущество. Здания, сооружение и другое недвижимое имущество, созданное этим лицом для себя, является его собственностью. Лицо вправе передавать этот участок в аренду или безвозмездное срочное пользование.

Право ограниченного пользования (сервитут)

Суть сервитута состоит в следующем: собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком. Сервитут может устанавливаться для прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки линии электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут обеспечиваться без установления сервитута. При обременении земельного участка сервитутом собственник не лишается прав владения, пользования и распоряжения этим участком. Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником земельного участка, и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество. При недостижении соглашения об установлении или условиях сервитута спор разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута.

Сервитут может также устанавливаться в интересах и по требованию лица, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или праве постоянного пользования (на условиях и в порядке, предусмотренных в п. 1 и п. 3 ст. 274 ГК РФ). Собственник участка имеет право, если иное не установлено законом, требовать от лиц, в интересах которых установлен сервитут, соразмерную плату за пользование участком.

Сервитут сохраняется при переходе прав на земельный участок, обремененный этим сервитутом, другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи и залога и передаваться любым способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого установлен сервитут.

По требованию собственника земельного участка, обремененного сервитутом, он может прекращаться ввиду прекращения оснований, по которым был ранее установлен. Если земельный участок, принадлежащий гражданину или юридическому лицу, в результате обременения сервитутом не может использоваться в соответствии с его назначением, то собственник может требовать прекращения сервитута. По правилам, установленным в
ст. ст. 274 – 276 ГК РФ, сервитутом могут обременяться здания, сооружения и другое недвижимое имущество, ограниченное пользование которым необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

По основаниям и в порядке, установленным земельным законодательством, осуществляется прекращение прав на земельный участок, принадлежащих арендаторам и другим лицам, не являющимся его собственниками, ввиду ненадлежащего использования участка этими лицами.

 

Аннотация. В данной статье рассмотрено правовое регулирование вещных прав на землю.
Ключевые слова:
право собственности, право пожизненного наследуемого владения, сервитут.

 

ВНИМАНИЕ! Данная статья содержит устаревшие материалы по вопросам права, вынужденно вынесенные в на страницы АРХИВА, в связи с изменившимся законодательством России. Новый материал расположен здесь

 

 

Юрист ООО “Компания открытых систем” А.А. Рудаков
Если у Вас возникли какие-то дополнительные вопросы -
прошу присылать их
мне

июль, 2005г.

 

okp326.gif (883 bytes)

 

Вернуться

Ваше время - наша работа!

На головную портала

.

Парусники мира. Коллекционные работы

Услуги сиделок

РУССКИЕ ХУДОЖНИКИ *** RUSSIAN ARTISTS

Только подписка гарантирует Вам оперативное получение информации о новинках данного раздела


Желтые стр. СИРИНА - Новости - подписка через Subscribe.Ru

Нужное: Услуги нянь Коллекционные куклы Уборка, мытье окон

Copyright © КОМПАНИЯ ОТКРЫТЫХ СИСТЕМ. Все права сохраняются. Последняя редакция: декабря 11, 2010 18:06:00.