Правовое регулирование ренты установлено в Главе 33 Гражданского кодекса РФ (далее по тексту – ГК РФ). Прежде чем перейти непосредственно к характеристике видов ренты, необходимо остановиться на некоторых общих положениях о ренте.

1. В соответствии с п.1 ст. 583 ГК РФ “1. По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме”. Это определение сущности ренты
2. Действующим ГК РФ предъявляются жесткие требования к форме договора ренты: договор ренты подлежит нотариальному удостоверению, а при отчуждении недвижимости под выплату ренты договор подлежит также государственной регистрации (ст. 584 ГК РФ).
3. Имущество, передаваемое под выплату ренты, может быть передано получателем ренты плательщику ренты либо за определенную плату – в этом случае в отношении сторон по передаче и оплате ренты применяются соответственно правила об обязательствах купли-продажи, либо безвозмездно – в этом случае к отношениям применяются правила об обязательствах дарения, если это не противоречит правилам о ренте и существу ренты.
4. Следует специально выделить следующее правило: если в обеспечение ренты получателю предоставляется денежная сумма или иное движимое имущество, то в договоре должна быть установлена обязанности плательщика ренты предоставить либо обеспечение исполнения своего обязательства, либо застраховать в пользу получателя ренты риск ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение своих обязательств.
5. Общее правило ответственности плательщика ренты можно сформулировать следующим образом: при неисполнении или ненадлежащем исполнении плательщиком ренты своих обязательств, а также в случае утраты обеспечения ренты или ухудшения его условий по обстоятельствам, за которые получатель ренты не отвечает, получатель ренты вправе расторгнуть договор ренты и потребовать возмещения причиненных расторжением договора убытков. Кроме того, за просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает штрафные проценты, установленные ст. 395 ГК РФ, если иной размер процентов не установлен договором ренты.

Итак, теперь переходим непосредственно к характеристике видов договора ренты. Договор ренты можно разделить на следующие виды:

1. договор постоянной ренты;
2. договор пожизненной ренты;
3. договор пожизненного содержания с иждивением.

Рассмотрим наиболее характерные особенности, характеризующие данный договор:

1. Получателями ренты могут быть только граждане и некоммерческие организации (при условии, если это не противоречит закону и соответствует цели деятельности некоммерческих организаций.
2. Права получателя постоянной ренты могут передаваться путем уступки права требования (цессии), переходить в порядке наследства или правопреемства при реорганизации юридического лица.
3. Как правило, форма и размер постоянной ренты определяются сторонами в договоре.
4. Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от ее дальнейшей выплаты путем ее выкупа.
5. Получатель ренты вправе потребовать от плательщика ренты выкупа ренты в следующих случаях:

• плательщик ренты просрочил выплату ренты более чем на один год, если иное не предусмотрено договором постоянной ренты;
• плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты (порядок обеспечения выплаты ренты установлен в ст. 587 ГК РФ);
• плательщик ренты признан неплатежеспособным либо возникли иные обстоятельства, очевидно свидетельствующие, что рента не будет выплачиваться им в размере и в сроки, которые установлены договором;
• недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами

Договором могут быть установлены другие случаи, когда получатель ренты вправе потребовать от плательщика постоянной ренты ее выкупа.

6. Риск случайной гибели или случайной порчи имущества, переданного бесплатно получателю ренты под выплату постоянной ренты, несет плательщик ренты.

Рассмотрим наиболее важные моменты, характеризующие данный договор:

1. В соответствии с п.1 ст. 596 ГК РФ “1. Пожизненная рента может быть установлена на период жизни гражданина, передающего имущество под выплату ренты, либо на период жизни другого указанного им гражданина”. Это является определением договора пожизненной ренты.

Следует также отметить, что допускается установление пожизненной ренты в пользу одновременно нескольких граждан. В этом случае доли получателей ренты предполагаются равными, если иное не предусмотрено договором.

2. Пожизненная рента выплачивается по окончании каждого календарного месяца, если иное не установлено договором.
1. Случайная гибель или случайное повреждение имущества, переданного под выплату пожизненной ренты, не освобождает плательщика ренты от выполнения возложенных на него обязанностей.
2. При существенном нарушении плательщиком ренты договора пожизненной ренты получатель ренты вправе потребовать от него выкупа ренты или расторжения договора и возмещения убытков. Кроме того, если под выплату пожизненной ренты квартира, жилой дом или иное имуществ было отчуждено бесплатно, то получатель ренты при нарушении плательщиком ренты условий договора вправе потребовать от него возврата этого имущества с зачетом стоимости данного имущества в счет покупной цены ренты.

Рассмотрим наиболее важные моменты, характеризующие данный договор:

1. В соответствии с п.1 ст. 601 ГК РФ “По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты - гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц)”. В данной норме приведено определение договора ренты.
2. К существенным условиям данного договора можно отнести определение всего объема стоимости содержания с иждивением. При этом, стоимость общего объема содержания в месяц не может быть менее 2 минимальных размеров оплаты труда (п.2 ст. 602 ГК РФ).
3. Плательщик ренты вправе отчуждать, закладывать или иным обременять переданное в обеспечение пожизненного содержания недвижимое имущество лишь с согласия получателя ренты. Однако, при этом плательщик ренты обязан принимать все меры по предотвращению снижения стоимости этого имущества.
4. Договором может быть также предусмотрена замена предоставления содержания с иждивением в натуре на выплату в течение жизни гражданина периодических платежей в деньгах (ст.603 ГК РФ).
5. Обязательство пожизненного содержания с иждивением прекращается смертью получателя ренты.
6. Как и в предыдущих видах договоров ренты, при существенном нарушении плательщиком ренты своих обязательств по договору получатель ренты вправе потребовать от него либо возврата переданного в обеспечение пожизненного содержания недвижимого имущества, либо выплаты ему выкупной цены.

Ключевые слова: пожизненное содержание с иждивением, постоянная рента, договор ренты, плательщик ренты, получатель ренты.